LMNP : quel est le rendement d’un bien en LMNP ?

L’investissement immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) est une tendance qui se développe depuis quelques années. Le rendement obtenu par les revenus locatifs et les avantages fiscaux liés en sont la principale raison. Avant de vous engager dans l’achat d’un bien neuf destiné à la location meublée, n’hésitez pas à faire usage d’un simulateur LMNP pour vous rassurer sur l’opportunité d’un tel investissement.

LMNP, un statut bien particulier

Hormis le fait de se constituer un patrimoine immobilier, l’un des principaux objectifs de tout investisseur en LMNP comme de tout investissement locatif d’une manière générale c’est la rentabilité. On rappelle que l’appellation LMNP est utilisée pour qualifier la Location Meublée Non Professionnelle. Cette activité concerne, comme son nom l’indique, les propriétaires qui perçoivent des loyers provenant d’un ou plusieurs logements meublés. Le statut de LMNP réunit deux conditions essentielles :

  • Le loueur n’exerce pas son activité à titre professionnel (il est cependant déclaré auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce)
  • Ses revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % de l’ensemble de ses revenus.

La rentabilité brute d’un investissement LMNP

L’étude de la rentabilité brute d’un investissement locatif est un bon indicateur de sa performance. Pour vous rassurer, des professionnels spécialisés sauront vous donner les meilleurs conseils pour investir dans l’immobilierC’est donc le premier calcul à faire pour avoir un aperçu du potentiel de rendement du bien que vous envisagez d’acquérir. Pour obtenir la rentabilité brute du logement la formule est la suivante :

  • Vous multipliez le loyer par 12 mois pour obtenir le revenu locatif annuel
  • Vous divisez ce revenu locatif annuel par le prix d’achat du bien (majoré des frais de notaire pour affiner le résultat de la première année)
  • Vous multipliez le résultat obtenu par 100

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € qui permet à son bailleur de percevoir 500 x 12 = 6 000 € de loyers annuels. La rentabilité brute du bien est de : 6 000 / 200 000 x 100 = 3 % Pour obtenir la performance réelle d’un bien loué, il est important de compléter le calcul de la rentabilité brute par celui de la rentabilité nette.

La rentabilité nette d’un investissement LMNP

Pour évaluer plus finement le rendement de votre investissement immobilier vous devez en plus prendre en compte le montant des frais annexes, c’est-à-dire des charges et de toutes les dépenses induites par l’exploitation du bien. C’est ce que l’on appelle le calcul de la rentabilité nette. Parmi ces charges on trouve :

  • La taxe foncière
  • Les charges de copropriété
  • Les frais de gestion locative
  • Les primes d’assurance
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les travaux éventuels etc.(cette liste n’est pas exhaustive)

Pour obtenir la rentabilité nette d’un logement la formule est la suivante :

  • Vous déduisez du loyer annuel le montant total des charges
  • Vous divisez le montant obtenu par le prix d’achat du bien (majoré des frais de notaire pour affiner le résultat de la première année)
  • Vous multipliez le résultat obtenu par 100

Si l’on reprend l’exemple précité on obtient donc pour la rentabilité nette du logement : Pour votre bien à 200 000 € que vous louez 500 € par mois, vous payez chaque année 800 € de taxe foncière, 600 € de gestion locative, 450 € de charges de copropriété et 250 € de petits travaux. Vos charges totales s’élèvent à 2 100 € par an, que l’on déduit des loyers (6000 €). On obtient 3 900 €. En divisant ce montant par 216 000 € (prix d’achat + notaire + intérêts) et en multipliant le résultat par 100, votre rentabilité nette est de 1,95 %. 

L’immobilier neuf offre un meilleur rendement que l’ancien

En investissant dans un bien locatif neuf sous le statut LMNP vous bénéficiez d’une garantie décennale sur le gros œuvre et d’une garantie biennale sur les équipements. Vous n’aurez également aucun travaux de rénovation à prévoir dans les prochaines années ce qui n’est pas le cas lorsque vous achetez un bien dans l’ancien. Enfin, tout investisseur avec le statut LMNP peut récupérer la TVA sur son achat immobilier neuf. Vous percevrez donc recevoir le remboursement de 20 % du prix d’achat de votre bien. Parmi les avantages du dispositif, il en est un, majeur, qui porte sur les réductions fiscales attractives. Le régime LMNP est en effet particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal si vous souhaitez faire de la location meublée en nom propre. La LMNP fiscalité vous permet en effet de déclarer vos revenus locatifs en régime micro BIC sous réserve que vous ne dépassiez pas 70 000 €. Vous aurez droit à un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers et ne paierez donc des impôts que sur la moitié des sommes que vous percevrez de vos loyers. Si vos revenus sont trop élevés pour être éligibles à la déclaration en micro BIC vous ferez alors votre déclaration sous le régime réel. Dans ce cas vous déduirez de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion locative etc.) L’intérêt majeur d’une location en LMNP par rapport à une location vide c’est de pouvoir, en régime réel, amortir le prix d’achat du bien. La simulation LMNP vous aide à analyser l’opportunité d’un investissement précis. Pour étudier la meilleure défiscalisation possible au vu de votre profil d’acquéreur un simulateur LMNP est à votre disposition sur altarea-patrimoine.com. Il vous suffit de renseigner plusieurs données comme :

  • La valeur estimée du bien
  • La valeur du mobilier HT
  • Le montant annuel des recettes (loyers)
  • Le montant annuel des charges
  • Le montant de la taxe foncière
  • Les frais d’expert-comptable pour la déclaration fiscale + TVA
  • Le montant annuel des intérêts d’emprunts
  • Votre barème d’imposition